みんな億万長者!?実例!最新投資術 マーケティング編|住生活を支える新聞株式会社のWebマガジン
豆知識

2017.02.20

みんな億万長者!?実例!最新投資術 マーケティング編

地方の空き家収益物件を買え
実例 投資効率とリフォーム投資/都心部と地方の違い


 まず、購入にあたって収支はリフォーム代金も含んだ費用で利回りを計算するのですが、どこまでリフォームするのかによって支出も変わりますし、それによって入居率や家賃は上がるのかといった総合判断をしないといけません。
 「土地・建物の評価証明額はあっても、リフォーム代金は評価が出せないので融資しません」という銀行もあります。その場合は、銀行に「リフォームをしたらこのように収支が改善します」という計画表を提示しなければなりません。
 ただし注意点として、地方の場合そもそも銀行の数が少ないということがあります。
 都心部であれば、どこかが融資をしてくれるだろうという考え方が出来ますが、地方の場合、銀行の数が少ないので数行の銀行に断られたらどこも貸してくれない、というような場合もあります。事前に借入銀行に相談をしておくという注意が必要です。

居宅用と事務所用で変わるリフォーム物件のポイント
 居宅用の収益の場合は『①室内➡②エントランス➡③外観』、事務所用の収益の場合は『①外観➡②エントランス➡③室内』の順番で優先的にリフォームをします。
 居宅の場合は、自分のために自分がより過ごしやすくするための部屋を選びます。ですから、外壁塗装等は一番最後で良いのです。
 しかし、事務所ビル等はお客様に対してどの様に見られるかを考えて物件を選びます。外観やエントランスがボロボロの事務所でしたら「ここの会社夜逃げしないかな?」「儲かっていないのでは?」と、お客様は不安になってしまいます。そのため外観が先なのです。ですから、居宅用と事業用では概算費用が変わってくるということを織り込んで購入金額を決めなければいけません。
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100分の1の法則(投資の基本計算方程式)
 では、いくら投資したらよいのでしょうか?簡単な投資計算の方法です。
 100万円投資して家賃が1万円上がった場合、年間12万円の収入UPです。投資効率12%です。
 10年間の間には家賃が下がることも想定したとしても、年利10%位の収入になりますので、10年でのリフォーム代金の回収になります。
 地方の場合は、もう一つ大きく変わるところがあります。
 それは空室期間(募集期間)です。
 都心部であれば、半年も空いている物件は少ないですが、地方では半年以上空いているという物件も数多くあります。

【例】100万円の投資・家賃4万円・10年間の入居者の入替りが3回転(約3年毎)の場合
 現在までの入居募集期間6か月が、人気物件になることで2か月で入居が決まったとすると…、4か月分リフォーム前よりも家賃が多く入ってくるということになります(図1参照)。

 ですから、リフォームをした方がしない時よりも4・8%の利率UPになるのです。
 地方の場合、都心部よりも入居期間が長いケースが多いです。また、ワンルームは入居期間が短い傾向にありますのでした方が更にお得になります。
 地方の場合は、家賃を上げるという事よりも空室期間を作らないリフォームをする、という事がポイントになります。
 前回もお話ししましたが、利回りが合わないからと、妥協して中途半端なリフォームをすると埋まりません。そこまで想定して購入する必要があるのです。
 次回は、その具体的な方法についてご説明します。
筆者 投資家X 略歴 ─
25歳から不動産購入をはじめ、32歳で不動産収入2億円を超え、100億円を超える物件を所有。その後すべて売却するも、リーマンショック後から不動産を買い始め、毎年数億から数十億円の不動産を購入する。現在は高利回り物件を中心に全国の物件を購入、リフォーム+不動産投資の超高利回り新投資理論を提案する。全国講演でも活躍中。