「この辺りは競合が多く、満室を維持できる自信がないので、アパートや賃貸マンションは建てたくない・・・」
「できるだけ少ない投資で節税したい」
親から相続した土地の活用を検討する方の中には、上記のような理由から、駐車場を選択する方が多くいます。果たして、駐車場経営で本当に節税することができるのでしょうか？成功事例とともにその仕組みを解説します。
「ハウスメーカーからはアパートを建てた方がお得だと言われていたが、駐車場でも1000万円近い減額効果を得ることができました。投資額を考えると、アパートを建てるよりもはるかに良かったと思っています」
こう話すのは、2019年にお父様の死去に伴い、神奈川県の横浜市内にある土地を相続した丸山兼人さん（仮名）です。一体、1000万円もの減額効果をどのようにして得たのでしょうか？
相続した土地には貸し倉庫が建っていました。しかし、2005年に賃貸していたテナントが倒産により退去。以降、一応募集はしていたものの借り手はつかず、丸山さんが相続するまでずっと空きになっていたそうです。
「このままにしておくと高い税金がかけられますよ」
相続の手続きを依頼した税理士からアドバイスを受けた丸山さんでしたが、1年前に新築した自宅のローン返済が始まったばかりということもあり、賃貸住宅への建て替えは現実的でないと判断。老朽化した倉庫はつぶし、可能な限り少ない出費で済む、青空駐車場に転用することを検討したそうです。しかし、その話を税理士にすると、思わぬ回答が返ってきました。
「土地活用で得られる節税効果は基本的に『小規模宅地等の特例』です。駐車場でも可能ですが、実は青空駐車場だけは例外です。あれでは基本的に何の節税効果も得ることはできません」
土地を活用して節税効果を得るためには、その地に何かしらの構築物を設置する必要があります。青空駐車場の場合、設置するのはロープや停め石くらいで、構築物としては認めてもらえません。つまり形上、駐車場事業をやっていても、ただの更地として評価され、特例や控除を受けることができません。課税額はかなり高額になることもあります。
そもそも土地を活用して節税効果を得るためには、前提条件として以下を満たす必要があります。
①相続人が相続税申告期限までに貸付事業を継続している
②相続人が相続税申告期限まで該当する宅地等を保有している
③該当する土地に建物や構築物が存在している
④相続開始の3年以上前から貸付事業に使われている
丸山さんは、すべての条件を満たしていたました。その上で、以下の条件を満たせば、駐車場による土地の活用で小規模宅地等の特例が認められます。
①アスファルトで舗装
②砂利を敷いて整備する
③精算機などを設置してコインパーキングとして運営する
④コインパーキング事業者に賃貸する
丸山さんはサラリーマンとの兼業になるため、自身で運営・管理するのは困難と判断。最終的に④の方法を選択し、業界最大手のコインパーキング事業者に土地を貸し出す契約をしたそうです。
更地を駐車場にするのは簡単そうな印象がありますが、節税まで視野に入れるとなると、意外と難しいものです。みなさんも可能な限り少ない出費で土地を活用したい場合、一度、駐車場について考えてみてはどうでしょうか？昨今は車に乗らない人が増えていますが、場所によってはまだまだ魅力的なビジネスです。ご相談はお近くの相続不動産相談所まで。
